Medido por escrituras, que es cuando la venta se cierra: entre 2015 y 2025 (sin 2020), de julio a diciembre se firmó en promedio el 57,6% de las escrituras de compraventa del año en la Ciudad de Buenos Aires y el 59,8% en la Provincia. Diciembre es el mes más fuerte del año; enero y febrero, los dos más flojos. En la Ciudad, de julio a septiembre de 2026 llegó la suba de la estación pero no el crecimiento de 2025, y de enero a septiembre la caída está en las compras con hipoteca. Si vendés propiedades, es el calendario contra el que conviene medir cada mes.
¿Es cierto que el segundo semestre es la temporada alta?
Sí. Si el año se repartiera parejo, cada semestre tendría el 50% de las escrituras. En la última década, el segundo se llevó en promedio el 57,6% en la Ciudad y el 59,8% en la Provincia.
Se cumplió en 9 de 10 años en la Ciudad y en los 10 en la Provincia. Hasta en 2019, con el mercado todavía en baja, el segundo semestre pesó 53,4% en la Ciudad. La excepción fue 2018, con la crisis cambiaria: en noviembre de ese año las escrituras con hipoteca en la Ciudad fueron 87,4% menos que un año antes, y la Ciudad firmó solo el 43,9% del año en el segundo semestre (la Provincia, 50,4%). El calendario se puede romper, pero hizo falta un golpe de ese tamaño.
Con la serie larga la regla se mantiene, y aparece una sola excepción más: 2012, el primer año completo con el cepo cambiario, cuando la Ciudad firmó 48,5% en el segundo semestre.
¿Cuánto pesa cada mes del año?
Para comparar meses de años distintos, medimos cada mes contra el promedio de los 12 meses que lo rodean: un 100 es un mes normal de ese año, y 137 quiere decir que ese mes se firma 37% más que un mes promedio. Así, que un año venga subiendo o bajando no se confunde con la estación. Después tomamos, para cada mes, el valor del medio (la mediana) de 2015 a 2025 sin 2020, para que un año raro no tire el resultado.
La forma es parecida en las dos jurisdicciones, con un diciembre mucho más alto en la Provincia:
- Enero y febrero: 61 en la Ciudad y 52 en la Provincia. Los dos meses más bajos del año.
- Marzo a junio: 98 y 95. Apenas por debajo de un mes normal.
- Julio a noviembre: 110 y 107. Por encima de un mes normal.
- Diciembre: 137 y 180. El mes más fuerte del año.
Sin enero, febrero y diciembre, la ventaja del segundo semestre sigue: en un año típico, descontada la tendencia, de julio a noviembre se firma por mes entre 12% y 13% más que de marzo a junio.
El índice no es un promedio que esconde años muy distintos. Si se dibuja cada año de 2015 a 2025 por separado, casi todos repiten la misma forma; el que más se aparta es 2018, que arrancó fuerte con el crédito y se cayó en el segundo semestre.
¿Se muere el mercado en verano?
No. El verano junta el mejor mes y los dos peores. Diciembre fue el mes con más escrituras en 9 de los 10 años en la Ciudad y en los 10 en la Provincia. Enero y febrero fueron los dos más bajos en 9 de 10 años en la Ciudad (otra vez la excepción es 2018) y en los 10 en la Provincia. En marzo la Ciudad ya firma 93, cerca de un mes normal. Lo que cae son dos meses, enero y febrero, no una temporada.
Por eso la caída de diciembre a enero no dice nada del mercado. En cada paso de diciembre a enero, desde diciembre de 2014 hasta enero de 2026, las escrituras cayeron entre 43% y 59% en la Ciudad y entre 66% y 81% en la Provincia. Conviene comparar cada mes con el mismo mes de otros años, no con el anterior.
¿Cuándo se decide lo que se escritura en diciembre?
Antes. La escritura cuenta el final de la operación, no el momento en que el comprador decidió. No hay un plazo oficial entre la reserva, el boleto y la escritura: lo fija cada operación. Si pasan uno o dos meses, lo que se firma en diciembre se decidió entre octubre y noviembre, y buena parte de lo que se firma en marzo se decide en enero y febrero. En una venta en pozo la escritura llega con la entrega, a veces años después, así que estos plazos valen para usados y unidades terminadas.
Parte del pico de diciembre puede ser de operaciones que se apuran a firmar antes de fin de año. Con estos datos no se puede separar.
¿Cómo se ve la serie completa, mes por mes?
En la serie mensual completa se ven las dos cosas a la vez: el serrucho de cada año, con enero abajo y diciembre arriba, y los ciclos largos. En la Ciudad, el promedio de los últimos 12 meses bajó de 2012 a 2014, subió de 2015 a 2017, cayó en 2018 y 2019, tocó el piso en 2020 y subió de 2021 a 2025, cuando cerró en 5.788 escrituras por mes. A septiembre de 2026 está en 5.676.
¿Qué pasó en 2026?
Primero, el nivel de 2026 en esa serie larga. De enero a septiembre la Ciudad firmó 48.195 escrituras, el tercer enero-septiembre más alto desde 2008, detrás de 2008 y 2025. La Provincia firmó 92.416, el quinto desde 2005, detrás de 2008, 2025, 2006 y 2007. Comparado con la serie desde 2005 y 2008, 2026 no es un año parado; es un año que no repitió el crecimiento de 2025.
En la Ciudad, 2026 tuvo la suba de la estación y nada más. Si al nivel de enero a junio le aplicamos la forma típica del año, el promedio mensual de julio a septiembre tenía que ser 1,26 veces el del primer semestre. Fue 1,27. En 2025, con el mercado en alza, había dado 1,36.
Con un primer semestre casi igual al de 2025 (−0,2%), la Ciudad quedó 6,5% abajo de julio a septiembre. De enero a septiembre, los números contra 2025 son estos:
- Ciudad, escrituras de compraventa: 48.195 contra 49.547, 2,7% menos.
- Ciudad, con hipoteca: 7.426 contra 10.827, 31,4% menos.
- Ciudad, sin hipoteca: 40.769 contra 38.720, 5,3% más.
- Provincia, escrituras de compraventa: 92.416 contra 100.336, 7,9% menos.
- Provincia, hipotecas: 11.815 contra 17.157, 31,1% menos.
En la Ciudad, de enero a septiembre la caída está en las compras con crédito. De julio a septiembre la mayor parte de la caída también vino de ahí: unas 940 escrituras menos con hipoteca (−22,4%) y unas 360 menos sin hipoteca (−2,3%). En la Provincia la serie cuenta todas las hipotecas, también las que no acompañan una compra, así que no se pueden restar. Aun así, las compraventas cayeron 7.920 y las hipotecas 5.342: salvo que hayan subido mucho las hipotecas sin compra, ahí también bajaron las compras sin crédito.
En la serie larga de la Ciudad se ve qué parte del mercado depende del crédito, y que de enero a septiembre de 2026 la compra sin hipoteca no cayó: sumó 40.769 escrituras, el número más alto para ese período desde 2011, el primer año de la serie de hipotecas.
¿Cómo usar este calendario en una inmobiliaria?
- Comparar cada mes con el mismo mes de otros años, no con el anterior.
- Separar el crédito del resto: un mes flojo puede deberse sobre todo a las hipotecas.
- No dar por perdidos enero y febrero: buena parte de lo que se firma en marzo se decide ahí.
Lo que estos datos no dicen: las escrituras cuentan operaciones cerradas. No dicen cuántas propiedades salen a la venta cada mes, ni a qué precio se cierra, ni cuánto tarda una venta, y no vienen por barrio. La idea de que el primer semestre es el de captar no se puede confirmar ni descartar con información pública; se mide mejor con las captaciones mes por mes de cada inmobiliaria.
Fuentes: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, informes mensuales de escrituras de compraventa y cuadros "Comparativo anual por mes" (enero 2008 a septiembre 2026; hipotecas mensuales de los cuadros "Comparativo anual de escrituras con hipoteca", 2011 a 2026; acumulados de 2025 y 2026, incluidas las hipotecas, del informe de septiembre de 2026, publicado el 22/10/2026). Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, "Estadística de compraventas, hipotecas, fideicomiso desagregado por mes" (enero 2005 a septiembre 2026, al 15/10/2026), actos sobre inmuebles de toda la Provincia. Cálculo: cociente de cada mes contra el promedio móvil centrado de 12 meses, mediana por mes de 2015 a 2025 sin 2020; peso del semestre sobre el total de cada año. Los totales de enero a septiembre son la suma de las cifras mensuales más recientes; para 2025, el acumulado del informe de septiembre de la Ciudad dice 49.546. Elaboración de Aureon.
Datos: descargá la serie mensual en CSV con las escrituras de compraventa de la Ciudad (desde 2005, completa desde 2008), las escrituras con y sin hipoteca de la Ciudad (desde 2011) y las de la Provincia (desde 2005).
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